Droit immobilier

Statuts et responsabilité des de SCI

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Cour de cassation
1ère chambre civile
5 février 2020

N° de pourvoi: 18-26808

Mme Batut (président), président
SCP Alain Bénabent , SCP Delvolvé et Trichet, avocat(s)

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

La société Aquasourca, société par actions simplifiée, dont le siège est […] , a formé le pourvoi n° M 18-26.808 contre l’arrêt rendu le 23 octobre 2018 par la cour d’appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société L’Etoile, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

2°/ à la société JCB intermédiation conseil immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Aquasourca, de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société L’Etoile, et l’avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l’audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 23 octobre 2018), le 26 août 2014, M. Y… , cogérant non associé de la SCI L’Étoile (la SCI), a confié à la société JCB intermédiation conseil immobilier (l’agent immobilier) un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien appartenant à la SCI, au prix net vendeur de 12 000 000 euros, soit 12 720 000 euros frais d’agence inclus.

2. Par lettre du 19 mars 2015, la société Aquasourça a présenté une offre d’achat auprès de l’agent immobilier, pour le prix de 12 600 000 euros honoraires d’agence inclus. Cette offre a été réitérée, à hauteur de 12 720 000 euros, par lettre adressée directement à la SCI.

3. M. Y… a indiqué à la société Aquasourça qu’il n’était pas donné suite à ses offres et que le bien était retiré de la vente.

4. Le 4 novembre 2015, la société Aquasourça a assigné à jour fixe la SCI aux fins de voir constater la vente parfaite et, subsidiairement, obtenir le paiement de dommages-intérêts. La SCI a appelé en garantie l’agent immobilier.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société Aquasourça fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le mandat de vente confié à un agent immobilier permet à ce dernier d’engager son mandant pour l’opération envisagée lorsqu’il comporte une clause l’y autorisant expressément ; qu’en jugeant qu’il n’y a pas eu offre de vente, quand le mandat de vente en date du 26 août 2014 comportait une clause expresse suivant laquelle « le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après », la cour d’appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, ensemble l’article 1134, devenu article 1103, du code civil ;

2°/ que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par son mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; qu’en jugeant, par motifs éventuellement adoptés, qu’ « à supposer même qu’eût été jugé valable, régulier et opposable le mandat de vente du 26 août 2004, ce contrat n’a d’effets au visa de l’article 1165 du code civil qu’entre le mandant et son mandataire et non à l’égard de tiers acquéreur de sorte que la SCI L’Etoile pouvait parfaitement refuser un acquéreur qui lui était présenté aux conditions de son mandat », la cour d’appel a violé l’article 1998 du code civil, par refus d’application, ensemble l’article 1165 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, par fausse application ;

3°/ qu’il y a mandat apparent lorsque le tiers a légitimement pu croire que le prétendu mandataire disposait des pouvoirs nécessaires pour représenter le mandant ; qu’en écartant l’existence d’un mandat apparent donné par la SCI à son gérant M. Y… , par une série de motifs impropres à justifier sa décision, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, si la société Aquasourça n’avait pas légitimement pu croire, dès la signature du mandat de vente, en la réalité des pouvoirs de M. Y… , qui avait signé un mandat de vente au nom de la SCI, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1998 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. Après avoir exactement énoncé que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à celui-ci d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause du mandat l’y autorise expressément, l’arrêt constate que l’agent immobilier ne disposait pas d’une telle autorisation.

7. Il ajoute que la société Aquasourça ne justifie d’aucun engagement ferme et définitif à son égard émanant de M. Y… pour le compte de la SCI qui lui aurait permis, en dépit de l’absence d’une autorisation de vendre conforme aux statuts, de se prévaloir de la théorie du mandat apparent, la recherche prétendument omise ayant ainsi été effectuée.

8. Dès lors, le moyen, inopérant en sa deuxième branche qui critique des motifs surabondants, n’est pas fondé pour le surplus.


PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Aquasourça aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille vingt.

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