Droit immobilier

Marchand de biens : l’assurance professionnelle obligatoire ?

L’activité de marchand de biens est une activité indépendante de nature commerciale qui peut être exercée par une personne physique ou morale, dont l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est obligatoire ; elle ne bénéficie pas d’un statut juridique propre, mais elle est soumise à un régime fiscal particulier. Cette activité est distincte de celle des professionnels de l’immobiliergie par la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. En effet, le marchand de biens se porte acquéreur de biens immobiliers en vue de leur revente dans le but de réaliser une plus-value, qui constitue sa rémunération, alors que l’agent immobilier réalise des opérations portant sur les biens d’autrui et il est rémunéré par ses honoraires. Les seules obligations d’assurance qui pèsent sur les marchands de biens ont trait à leurs activités de construction-rénovation. À ce titre, ils doivent souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance « dommages-ouvrage » garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages pouvant affecter le bien au cours des travaux qu’ils ont engagés. Ils sont également tenus de souscrire une assurance de responsabilité décennale, et ce, afin de couvrir tout dommage, même résultant d’un vice du sol, qui compromettrait la solidité de l’ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination.

Statut juridique propre au marchand de biens

Pour rappel, il n’y a pas de statut juridique propre au marchand de biens. Le caractère commercial de l’activité de marchand de biens découle des articles L. 110-1 et L. 121-1 du code de commerce. Acquiert cette qualité la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d’achat en vue de la revente d’immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d’achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens. L’appréciation du caractère principal de l’activité peut se faire au regard de la répartition des revenus mais aussi de la condition d’habitude, la fréquence des actes de commerces, l’importance et la pluralité des ventes. L’exercice habituel d’actes de commerce constitue un acte juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. Au plan fiscal, l’article 35-1-1 du code général des impôts répute commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés. La notion d’habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant. Pour l’application de ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.

Plus-values immobilières et de TVA

Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI. À ce titre et sous réserve des cas d’exonération prévus au II de cet article, les plus-values immobilières réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %, soit un taux global d’imposition de 34,5 %. Conformément aux dispositions de l’article 150 V du CGI, la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. La plus-value nette imposable est alors déterminée après prise en compte d’un abattement pour durée de détention appliqué sur la plus-value brute. Depuis le 1er septembre 2014, que la cession porte sur un terrain à bâtir défini au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI ou sur un autre bien immobilier (immeuble bâti, terrain non constructible, etc.), les plus-values immobilières sont soumises à la même cadence et au même taux d’abattement pour durée de détention, conduisant à une exonération totale au terme de vingt-deux ans de détention à l’impôt sur le revenu et de trente ans pour les prélèvements sociaux. S’agissant des dispositions applicables en matière de TVA, l’article 268 du CGI prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total, suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI. En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.

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